Acheter une propriété entre conjoints de fait : les règles ont changé
Depuis le 30 juin 2025, il n'est plus possible de traiter tous les conjoints de fait de la même façon lorsqu'ils achètent une propriété au Québec. Certains couples sont assujettis au régime d'union parentale, alors que d'autres ne le sont pas. Cette distinction peut avoir des conséquences importantes sur la résidence familiale, le partage de certaines valeurs en cas de séparation ou de décès et les protections qu'il est pertinent de prévoir au moment de l'achat.
Avant de déterminer comment protéger les deux acheteurs, il faut donc d'abord établir si le couple est ou non en union parentale.
1. Êtes-vous en union parentale?
Le régime d'union parentale est en vigueur depuis le 30 juin 2025. Avoir un enfant ensemble ne suffit pas, à lui seul, à déterminer votre situation : la date de naissance ou d'adoption de l'enfant et les circonstances du couple doivent notamment être vérifiées.
2. Vous n'êtes pas en union parentale
Lorsqu'un couple en union de fait n'est pas assujetti au régime d'union parentale, l'achat d'une propriété mérite une attention particulière. Le fait de vivre ensemble, même depuis plusieurs années, ne crée pas à lui seul les mêmes protections patrimoniales que le mariage, l'union civile ou l'union parentale.
Au moment de l'achat, il est donc important de déterminer clairement qui sera propriétaire de l'immeuble et dans quelles proportions. Lorsque les conjoints achètent ensemble, l'acte d'acquisition peut prévoir des quotes-parts différentes afin de refléter, lorsque cela correspond à leur intention, une contribution différente à l'achat.
3. Vous êtes en union parentale
Attention : si vous êtes en union parentale, l'analyse est différente.
4. Ce que cela change pour la maison et la résidence familiale
Le patrimoine d'union parentale comprend notamment les résidences de la famille, sans égard à celui des conjoints qui en est propriétaire. Ce régime concerne la valeur partageable de certains biens; il ne transforme pas automatiquement chacun des conjoints en copropriétaire de l'immeuble.
Titre de propriété ≠ patrimoine d'union parentale ≠ valeur à partager.
5. Mises de fonds et contributions inégales
Une convention entre les conjoints peut également être pertinente pour prévoir certaines modalités liées à la propriété et à une éventuelle séparation, notamment lorsque les mises de fonds ou les contributions financières ne sont pas égales.
6. La convention d'indivision : prévoir les règles dès l'achat
Lorsque deux conjoints achètent une propriété ensemble, il est important que leurs droits respectifs soient clairement établis. L'acte d'acquisition peut prévoir des quotes-parts différentes lorsque les conjoints ne souhaitent pas détenir l'immeuble à parts égales.
Une convention d'indivision permet d'aller plus loin et de prévoir les règles qui s'appliqueront entre les copropriétaires. Elle peut notamment encadrer le partage des dépenses, l'entretien et les rénovations, l'administration de l'immeuble, les modalités applicables si l'un des copropriétaires souhaite vendre sa part ainsi que les règles à suivre en cas de fin de l'indivision.
Cette convention est particulièrement pertinente lorsque les conjoints n'ont pas contribué également à l'achat ou souhaitent établir dès le départ des règles claires concernant leur propriété. Pour être opposable aux tiers, la convention d'indivision doit être publiée au registre foncier.
Si les conjoints sont en union parentale, la convention d'indivision doit être analysée avec les règles propres au patrimoine d'union parentale et à la résidence familiale. Une convention entre copropriétaires ne permet pas, à elle seule, d'écarter les règles impératives applicables à l'union parentale.
7. Que se passe-t-il en cas de décès?
Les conséquences d'un décès ne sont pas les mêmes selon que les conjoints sont ou non en union parentale.
Si les conjoints de fait ne sont pas en union parentale, le conjoint survivant n'est pas un héritier légal. En l'absence de testament prévoyant des dispositions en sa faveur, il n'hérite donc pas automatiquement de la part du défunt dans la propriété.
Si les conjoints sont en union parentale, le conjoint survivant peut être appelé à la succession en vertu des règles de dévolution légale, même en l'absence de testament. Cela ne signifie toutefois pas qu'il recevra nécessairement la totalité des biens du défunt : ses droits dépendront de la situation familiale et des règles applicables à la succession.
Lorsqu'il y a union parentale, le décès entraîne également la fin de cette union et peut donner lieu au partage du patrimoine d'union parentale avant le règlement de la succession.
Dans les deux situations, le testament demeure un outil important pour déterminer clairement à qui les biens doivent être transmis au décès plutôt que de s'en remettre uniquement aux règles prévues par la loi.
8. Quand consulter un notaire
Avant de signer une promesse d'achat ou l'acte d'acquisition, un notaire peut vous aider à déterminer votre situation, à structurer l'acte, à préparer une convention d'indivision ou une convention entre les conjoints et à coordonner ces démarches avec vos testaments.
Chez Groupe Synergie Notaires, fondé en 2007 par Me Mirabela Petrulian à Laval, nous accompagnons régulièrement des couples en union de fait qui souhaitent protéger leur achat immobilier conjoint de façon concrète et personnalisée. Chaque situation est unique — et c'est pourquoi une consultation notariale sur mesure fait toute la différence.
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Les informations présentées sont fournies à titre informatif seulement et ne constituent pas une opinion juridique ni un avis professionnel. Chaque situation étant unique, consultez un professionnel pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier.
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